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青客掛牌、蛋殼等待!長租公寓的租金貸“生意”依然風生水起

2019-11-8 13:29| 發布者: admin| 查看: 313| 評論: 0|來自: 騰訊

長租公寓頭部平臺跑馬圈地、硝煙彌漫


目前,自如、蛋殼公寓、青客公寓等頭部平臺跑馬圈地、硝煙彌漫。公開資料顯示,自如管理房源80萬間、蛋殼公寓運營40.67萬間、青客公寓截至2018年末運營91234間。


今年9月,自如、蛋殼相繼被傳出赴美上市,不過,兩家均予以否認,自如CEO熊林更是直言暫不上市。10月25日,青客公寓更新招股書打破了原有猜想,而僅隔四日,蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會SEC遞交招股書,有消息稱,蛋殼公寓此舉是要與青客公寓爭奪長租公寓海外上市第一股。
11月5日,青客公寓宣布在納斯達克全球市場掛牌交易,也意味著青客公寓奪得國內長租公寓赴美上市第一股。具體而言,股票代碼“QK”,并以每股17美元的價格發行270萬股美國存托股票(簡稱“ADS”),上市募資總額約為4590萬美元。

事實上,靠燒錢來拓展“疆土”成了長租公寓服務商們“不能說的秘密”,而“二房東”角色背后的難以盈利,使得長租公寓服務商們舉步維艱。公開資料顯示,據不完全統計,目前已有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。


此時,前青客后蛋殼的上市角逐,或許對于長租公寓服務商而言,看到了上市轉機。巧的是,兩家募集資金均為1億美元左右。


在募資用途上,青客公寓表示,用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量,并投資于技術升級和基礎設施改造,以及一般營運用途;蛋殼公寓表示,一是將用于拓展業務規模,二是加強在技術方面的實力,進一步發揮蛋殼大腦的效用,三是用于一般性營運資金用途。


持續虧損


長租公寓服務商們的競爭更像是一場不停歇的馬拉松,只有跑到最后才能獲得勝利。營收單一,成本上升,持續虧損、融資困難使得長租公寓服務商們步履維艱。


對于蛋殼公寓而言,租金與服務費為主要收入來源。招股書顯示,蛋殼公寓2017年、2018年分別營收6.56億元、26.75億元;2019年前9個月營收近50億元,去年同期為16.73億元。


招股書顯示,2017年、2018年的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元;2019年前9個月凈虧損為25.16億元。對此,蛋殼公寓表示,虧損原因是收入上升帶動了各項成本上升,主要包括租房成本、折舊攤銷費用等。


其中,截至2019年前9個月,蛋殼公寓的租賃成本為44.5億元,占當期收入89%。目前,蛋殼公寓總資產76.74億元,總負債76.61億元,資產負債率高達99.83%。


青客公寓兩年虧損超7億元,且背負債務壓力。招股書顯示,青客公寓2017年、2018年分別虧損2.45億元、5億元。此外,截至2019年6月末,青客公寓總資產20.35億元,總負債27.03億元,資產負債率高達132.83%。


可見,青客公寓與蛋殼公寓不到三年,已合計虧損49億元之多。與此同時,融資則顯得格外重要。據了解,蛋殼公寓2019年至今僅獲得兩次融資,最近一次為遞交招股書前不久,獲得1.9億美元D輪融資,由華人文化產業投資基金和春華資本投資。此外,今年3月,蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資后,蛋殼公寓的估值已超20億美元。


相比蛋殼公寓,青客公寓所面臨的融資問題似乎更加嚴峻。公開資料顯示,青客公寓今年以來尚未獲得融資,最近一次為2018年4月17日,獲數千萬美元C輪融資,投資方為摩根士丹利及凱欣資本。


今年8月以來,已有至少三家離開“跑道”。據了解,2019年8月7日,長租公寓運營商樂伽公寓運營主體南京樂伽商業管理有限公司通過官微發布公告顯示,近期因公司經營不善,無力履行合同,與此同時,樂伽公寓確認了目前已停止運營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款等事實。


10月初,河南悅如公寓發布公告顯示“目前公司投入巨資裝修配置的1600套分散式公寓面臨巨大的經營與資金壓力,目前已無力維持公司正常運營。”10月28日,杭州“中擇房產”發布公告顯示,“因公司經營不善,現資金短缺導致無法正常工作。”


租金貸質疑不休


分析人士指出,長租公寓服務商擔起“二房東”的角色,其中要花費租房費用、裝修費用種種,實則不能盈利,僅能靠透支、占用客戶資金來擴張,業務模式本身也存在漏洞。


在成本高,利潤低的情況下,有些“二房東們”還起了打隔斷的心思。近期,蛋殼公寓與自如引起了監管的注意。北京市住建委指出,蛋殼公寓“在兩處房屋內存在改變房屋內部結構分割出租的行為”。蛋殼公寓上述行為已構成改變房屋內部結構分割出租。除6萬罰款外,北京市住建委勒令蛋殼公寓,在收到處罰決定書之日起15日內改正。不止蛋殼公寓,今年9月以來,自如也多次因改變房屋內部結構分割出租而被北京市住建委處罰。


分析人士表示,長租公寓最大的問題是把租房變成一個金融產品。事實上,長租公寓服務商們所經營的“租金貸”也質疑不休。公開信息顯示,所謂“租金貸”是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時,與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約,一般由該金融機構替租客支付全年房租,租客向該金融機構按月還清租房貸款,相應的貸款利息一般由長租公寓企業代為支付。


據了解,分期付款業務是蛋殼公寓不斷擴大規模的重要手段。蛋殼公寓表示與持牌金融機構合作,為租客提供房租分期貸款,提供分期月付、季付、半年付、年付的支付方式,供租戶選擇。


值得關注的是,在蛋殼公寓選擇分期月付的租戶,需要與第三方金融平臺簽署貸款協議。根據招股書,蛋殼公寓多數情況下,租戶在支付第一月租金、服務費和押金后,金融機構支付11個月預付款至蛋殼公寓。


蛋殼公寓向柒財經表示,最常見的第三方金融平臺是微眾銀行,此外還有網商銀行、中信信托、任買分期等。具體而言,每個月提前7天交付房租,逾期可能產生滯納金,逾期3天合同凍結、逾期7天合同解除;正常流程辦理完退租手續后,租房合同解除,分期解除。


根據招股書,蛋殼公寓收入幾乎全部來自租金和服務費。2017年、2018年、截至2019年前9個月,蛋殼公寓用戶使用租金貸占比分別為91.3%、75.8%、67.9%;貸款金額分別為9.38億元、21.27億元、31.57億元;租金貸利息支出分別為0.52億元、1.53億元、1.76億元。


截至2019年6月30日,青客公寓也近七成租金來自分期租賃貸款。招股書顯示,青客公寓已與11家金融機構合作,提供分期租賃貸款,65.2%的租金由分期租賃貸款支付。


柒財經發現,長租公寓服務商的租金貸業務一直被用戶所質疑。一是表示自己選擇月付卻在不知情下辦理了貸款,二是表示貸款之后中途轉租、退房等流程復雜。


“我在58同城上發現深圳有合適房源,到場中介是蛋殼公寓的銷售人員,在中介催促下,簽訂了定金協議并交納500元定金,期間,該中介人員以‘流程需要’為由要求我綁定銀行卡到蛋殼公寓并提供手持身份證照片,未做其他聲明。事后我發現蛋殼公寓的月付需要辦理強制性分期貸款、合同至少簽一年。客服承認后,卻拒絕解約退定金的請求。”王先生在黑貓投訴中表示。


事實上,類似于王先生的投訴還有很多,在違約金、定金等問題上,蛋殼公寓的投訴也不少。截至目前,黑貓投訴顯示,蛋殼公寓投訴量為1462件;聚投訴顯示蛋殼公寓投訴貼為401件。


蛋殼公寓銷售稱,“月付是押一付一,最少滿足三個月,因為三個月起租。如果沒畢業的話,20周歲以上可以用信息試一下,如果押一付一可以通過就可以。不過利息是由蛋殼公寓來付。如果中途違約的話有違約的責任,貸款的話是由蛋殼公寓來解除。”而對于具體違約的責任只是含糊回答。


事實上,長租公寓的租金貸業務被質疑貸款資金沒有被有效監管。分析人士指出,少數長租公寓中介服務商與第三方金融機構簽訂貸款合同,將貸款資金擴充為資金池,對于租客與房東的資金與期限錯配,對此,長租公寓中介服務商沉淀的大量資金并沒有被有效監管。


據新華社此前報道,記者調查發現,長租市場欠缺準入門檻、標準規范,不少企業向租客按年收租金、按季或按月付給房東,利用長收短付資金杠桿能放大到10倍以上,一旦資本市場出現調整,這類企業往往就陷入資金鏈斷裂深淵。


對于長租公寓違規使用“租金貸”等問題,監管一直持續蓄力。2018年,浙江省出臺《關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》指出,目前,存在個別長租公寓企業違規使用“租金貸”等金融產品、個別房源品質低劣、房租上漲過快等問題。


其中要求,嚴格規范“租金貸”業務。從事住房房源委托出租業務的長租公寓企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務,不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務,不得誘導承租人簽訂“租金貸”協議,不得為承租人提供擔保等增信措施。長租公寓企業利用房東房源與金融機構合作開展租金消費貸款業務的,應當事先征得原始房東書面同意。(文 / 初嵐)

來源:互聯網金融新聞中心


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